Navigation

Pfad

Inhalt

docID: D

Meldung

Reduzierung der Gewerberaummiete im Lockdown

Recht und Steuern | 26.02.2021

Das Oberlandesgericht Dresden hat mit Urteil vom 24.02.2021, Az. 5 U 1782/20, eine für Gewerberaummieter und -vermieter bedeutsame Entscheidung getroffen.  

Im Jahr 2020 kam es im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie in der Zeit vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 zu hoheitlich angeordneten Schließungen von Ladengeschäften. Rechtsgrundlage war seinerzeit eine Allgemeinverfügung des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt. Ab 2. November 2020 trat basierend auf der Sächsischen Corona-Schutz-Verordnung ein zweiter Lockdown in Kraft, der dann zum 14.12.2020 auf alle Gewerbe ausgedehnt wurde, die nicht der Grundversorgung dienen. Defacto handelt es sich für die betroffenen Unternehmen um ein Gewerbeausübungsverbot.  

Die zivilrechtlichen Vertragsbeziehungen der Unternehmen werden von dem Lockdown aber nicht berührt, so dass trotz fehlender Einnahmen die Vertragspflichten nicht automatisch aufgehoben sind. Das betrifft unter anderem auch die Zahlung der Gewerberaummiete. Im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 gab es zwar ein gesetzliches Kündigungsverbot bei rückständiger Miete (Art. 240 § 2 EGBGB). Die Verpflichtung zur Mietzahlung selbst wurde vom Gesetzgeber jedoch nicht abgeändert.  

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall zahlte eine Textileinzelhändlerin die Miete für den Monat April 2020 unter Berufung auf die verordnete Schließung nicht. Sie begründete die Reduzierung der Miete auf Null mit einem Mangel des Mietobjekts (§ 536 BGB), hilfsweise mit der Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung (§ 326 BGB) und der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB).  

Die Vorinstanz (LG Chemnitz) verurteilte die Beklagte noch zur Zahlung der vollständigen Miete. Das Oberlandesgericht Dresden änderte die Entscheidung teilweise ab.  
Auf die Frage, ob ein Mangel der Mietsache oder Unmöglichkeit vorliege, komme es nicht an. Jedoch sei infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung aus den Allgemeinverfügungen vom 18. bzw. 20.03.2020 eine Störung der gesamten Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB des Mietvertrages eingetreten, welche eine Anpassung des Vertrags auslöst. Demnach ist die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte zu reduzieren. Die durch die Maßnahmen verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen sei gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe.  

Mit dem Gesetz zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht hat der Gesetzgeber inzwischen diesen Grundgedanken in Art. 240 § 7 EGBGB umgesetzt.  

Danach wird vermutet, dass sich durch den Lockdown ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn vor der Pandemie angemietete Grundstücke oder Gewerberäume für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind. Die konkrete Rechtsfolge regelt das Gesetz leider nicht. Das OLG Dresden folgt aber mit seiner hälftigen Risikoaufteilung der herrschenden Meinung.  

Beide Mietvertragsparteien können daher im Lockdown eine Anpassung des Vertrages verlangen. Zur Vermeidung unnötiger Rechtstreite sollten Mieter und Vermieter eine gütliche Einigung über die Mietherabsetzung anstreben.

Ansprechpartner

docID: D110518